海外不動産×節税スキームのご案内」御社の大切なお客さまに、新たな資産管理ポートフォリオとしてご提案ください

はじめに

かつては、日本の高所得者層が個人で海外の中古不動産（特にアメリカ）を取得し、減価償却を使って大幅な節税を行うことが可能でした。しかし、2021年の税制改正（令和3年度税制改正）により、個人が海外不動産を購入しても、日本の所得税計算上は減価償却の対象外となり、節税効果が著しく制限されるようになりました。しかしながら、法人での海外不動産取得は引き続き合法的な節税対策として活用されています。

物件価格は、もちろんさまざまですが、ロサンゼルス市の好立地の1Bed1Bathですと700,000〜800,000ドル位から自信を持ってお勧めできる物件がございます。弊社では、ご購入いただいた物件の賃貸テナント付けから物件管理まで一括してお受けしております。

引き続き個人の節税対策としてアメリカを含む海外不動産投資を勧めている日本の不動産会社もありますが、我々の場合は節税目的であれば、法人さまに限定させていただいております。

◆ 節税が可能な理由：

• 不動産所得による赤字は法人全体の所得と通算できる
• 赤字を意図的に作り、本業利益の圧縮と法人税の軽減に活用できます（※タックスプランニングが必要）
• 法人資産として相続時評価を低く抑えられる
• 海外資産は評価減の余地が大きく、相続・事業承継にも有利なケースが多い
• 法人による海外不動産投資が節税につながる理由

1, 日本の税法では、海外不動産の減価償却も損金算入できる
例えば、アメリカの中古不動産を購入した場合、建物部分を定額法で減価償却でき、数年にわたって多額の経費計上が可能です。築22.5年以上の木造建物であれば、耐用年数は最短4年。取得価格の大部分を早期に経費化することで、法人の利益を圧縮できます。

2, 海外現地での租税と日本の課税関係は二重課税回避条約により調整可能
米国などとの租税条約を活用し、国際間の課税リスクを抑制しながら運用可能です。

3, 不動産所得による赤字は法人全体の所得と通算できる
赤字を意図的に作り、本業利益の圧縮と法人税の軽減に活用できます（※タックスプランニングが必要です）。

4, 法人資産として相続時評価を低く抑えられる
海外資産は評価減の余地が大きく、相続・事業承継にも有利なケースが多くあります。日本の税法では、海外不動産の減価償却も損金算入できる

弊社では、「南カリフォルニア不動産投資ツアー｜日本人向け現地内覧・会社設立税務サポート付き」も随時開催しております。もちろん購入しなくても大丈夫です。まずは、ロサンゼルス周辺でどのような物件がいくら位であるのか、ぜひ現地でご確認いただける大変有益な機会です。

なぜ「カリフォルニア州の不動産」が有望なのか？

単に「海外の不動産」であればどこでも良いというわけではありません。節税＋資産価値の維持・成長という2つの目的を同時に満たすには、「エリア選定」が極めて重要です。

◆ カリフォルニア州が選ばれる理由：
1, 米国内でもトップレベルの不動産需要
ロサンゼルス郡・オレンジ郡・サンディエゴなどは、日系企業の進出・駐在員の集中・教育移住層による需要が非常に高く、安定した賃貸収入が見込めます。また、将来の御子息さまの留学時の住居に備えて購入する方も増えております。弊社は物件を一切所有しておりません。不動産マーケットに出ている物件全てが購入対象物件です。

2, 価格のボラティリティが比較的穏やかで資産保全に向く
過去30年間にわたる価格推移を見ると、リーマンショックなどを経ても中長期では右肩上がりで推移。米ドル建て資産としてもインフレヘッジや円安対応資産となります。

3, 建築基準・災害耐性が高い
特にカリフォルニア州は地震多発地域であることから、建築基準（耐震基準）が設けられており、新築・中古問わず、建物の構造的信頼性が高いのが特徴です。また、古い物件は高層建築がほぼありません。

4, 東南アジアとの比較におけるリスクの差
近年、カンボジア、タイ、フィリピンなどの新興国でも不動産投資が人気を集めましたが、先日の現地地震を契機に、構造的脆弱性や違法建築が相次いで露呈し、倒壊事故や人的被害が報告されました。建物構造・保険制度・所有権保護の観点からも、長期保有を前提とした法人投資にはリスクが大きいことが改めて明らかになっています。

5, 信頼性の高い登記制度と取引透明性
アメリカ不動産は登記情報がオープンで、取引の透明性が高く、日本の税務署への説明責任にも対応しやすい環境です。

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パーソン不動産について

我々が所属するブローカーであるパーソン不動産は、1987年に設立したアメリカ・カリフォルニア不動産会社では日系最大の従業員数と売り上げを誇ります。カリフォルニア州公認不動産ブローカー10名、カリフォルニア州公認セールスエージェント 90名を抱え、 ロサンゼルス郡全域、オレンジ郡、リバーサイド郡、サンディエゴ郡、その他、南カリフォルニア全域をカバーしています。またカリフォルニア州だけでなく、ニューヨーク州などの州外提携先と協業し、アメリカ主要州の不動産投資に関しましても経験豊富なエージェント、リサーチャーがいつでもご相談を受け付けております。弊社は、一般住宅の売買、リース、アパート紹介から、ショッピングモールやオフィスビル等の商業物件の売買、リースや更にはレストラン等のビジネス権利の売買も行っております。

• アメリカ合衆国並びにカリフォルニア州の法令により、不動産ブローカー及びエージェントは法律や税制についてのアドバイスやコンサルテーションは禁⽌されております。あくまでも事実を伝えることはできますが、アドバイスなどはカリフォルニア州公認弁護⼠、公認会計⼠さまに必ずご相談ください。
• このプレゼンテーションは、特定の商品の勧誘や売買の推奨等を⽬的としたものではありません。
• 本資料は特定物件および不動産株式市場全般の推奨や不動産価値の上昇または下落を⽰唆するものではありません。
• このプレゼンテーションは、投資収益を⽰唆あるいは保証するものではありません。
• 最終的な投資決定はお客様ご⾃⾝の判断でなさるようにお願いします。