不動産の売却ガイド（カリフォルニア）
不動産を売却するタイミングは人生の大きな節目と重なることが多くあります。
特に「配偶者を亡くされたとき」や「離婚のとき」は、精神的にも大きな負担がある中で、不動産のことも同時に考えなくてはいけません。
今回は、税務面などの基本的なルールに触れながら、不動産エージェントとしてサポートできるポイントをご紹介します。
※税金や法律に関する最終的な判断は必ず会計士や弁護士にご相談ください。
1. 配偶者が亡くなった後に住宅を売却する場合
アメリカの税制では、自宅を売却する際に一定の条件を満たすと、売却益の一部が「非課税」となる制度（Section 121）があります。
売却益控除（Section 121）とは？
「過去5年間のうち2年以上その物件に居住していた」場合に、以下の控除が認められます。
>単身の場合：最大 $250,000
>夫婦共同申告の場合：最大 $500,00
死別後でも「$500,000控除」を受けられる条件
- 配偶者が亡くなってから 2年以内に売却 すること
- 過去5年間のうち、夫婦で 2年以上一緒に居住 していたこと
注意点
- 2年を過ぎて売却した場合は、残された配偶者は $250,000 のみ 控除可能
- 過去2年以内に同控除を使っていないこと
- 配偶者の死亡時に不動産の評価額が見直される制度がある
- その他、細かな規定や例外があるため、会計士・弁護士に必ず確認しましょう
2. 離婚に伴い、不動産を売却する場合
過去5年間のうち2年以上その物件に居住していた、また未再婚であること
- 離婚前に売却して、共同申告する場合 → 最大 $500,000 控除
- 離婚後に、一方が単独で売却する場合 → 最大 $250,000 控除
注意点：「過去5年で2年以上居住」の条件を満たしていなければ、売却益は課税対象
＞ 特殊なケース（所有期間・居住期間の取り扱い）
- 離婚協議で家を譲り受けた側 → 元配偶者の所有期間を「引き継ぎ」可能
- 「元配偶者がその家に住み続ける権利」を認めた場合 → その居住期間も合算可能
＞ 部分的控除が認められるケース（比例按分）
2年未満の居住でも、やむを得ない事情があれば「一部控除」が可能なケースがあります
例：1年間しか住めなかった場合
- 単身 → 最大 $125,000 非課税
- 夫婦合算 → 最大 $250,000 非課税
認められるケース（IRSが例示）
- 転勤など勤務先の変更
- 健康上の理由
- 離婚や別居
- 子どもの出産（双子・三つ子など）
- 災害や事故
- 配偶者の死亡
離婚に伴う不動産売却のよくあるパターン
- 離婚前に売却して清算
- 離婚後に一方が単独で売却
- 持分を売却（共有権の片方だけ売却）
- 一方が住み続け、後で売却
- 一方が家を引き取り、もう一方に代金を払う（Buyout）
- 投資用や賃貸に変更してから売却
3. 不動産エージェントがお手伝いできること
市場価格の査定
- 現在の相場を分析し、適正な売却価格をご提案
- 「今売る場合」と「将来売却した場合」など比較シミュレーション
売却のサポート
- 必要な修繕やステージングについてのアドバイス
- MLSや不動産ポータルサイトへの掲載
- 内覧の調整、バイヤーからの質問対応
- 条件交渉（価格、修繕リクエスト、引き渡し時期など）
- 契約書作成や必要書類の準備をサポート など
売却戦略のご提案
- 「離婚前に売却」か「離婚後に名義変更してから売却」かなどの比較
- 売却だけでなく「賃貸に出す」など複数の選択肢を提示
専門家との連携
- 会計士・弁護士と連携し、税務や法務面の不安を解消
- 専門領域との境界を明確にしつつ、安全な取引をサポート
感情面への配慮
- 無理のないペースで売却活動を進め、ストレスを軽減
- ご家族の状況に配慮しながら、安心して次のステップに進めるよう支援
- お客様の個人情報は厳重に管理
※この記事は、2025年8月現在、不動産実務に基づいた一般的な情報提供を目的としています。法的・税務的なご相談は、各分野の専門家にご確認ください。
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赤平 朱美（Akemi Akahira）
カリフォルニア州 不動産ライセンスID：02232324
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