1031Exchange とは、
1031 Exchange とは、アメリカ合衆国の投資用不動産の売却益に対する課税を繰り延べ
る制度です。正式には「Like-Kind Exchange（同種交換）」とも呼ばれます。
不動産投資家にとって、資産を拡大しながら税金を後回しにできる強力なツールです。
売却益にかかるキャピタルゲイン課税（２０～３０％）を繰り延べし、より大きな資産
への再投資を促すことが可能になります。
注意：将来、最終的に売却すれば課税されます。（「 繰り延べ」であり「免除」ではあり
ません）
【実際の1031 Exchange の参考例をいくつかご紹介します。】
参考例 1：賃貸アパートから別の賃貸物件への交換
交換前物件（売却物件）
o 賃貸アパート（4 戸）
o 取得価格：$400,000
o 売却価格：$700,000
o 含み益：約$300,000
交換後物件（購入物件）
o デュプレックス（2 戸 × 2 棟）計4 戸
o 購入価格：$750,000（ブートなし）
結果
o 売却益$300,000 への課税を繰り延べ
o 賃料収入と資産価値の向上を目指す
o すべて賃貸運用用として条件を満たす
参考例 2：商業用不動産から複数の物件へ交換
交換前物件
o 商業ビル（小規模ショッピングセンター）
o 売却価格：$2,000,000
交換後物件
o 投資用マンション × 2 棟：$1,500,000
o 倉庫（⾧期賃貸契約あり）：$500,000
結果
o 複数物件への分散投資を実現
o 地域分散も可能（例えば1 つはテキサス、もう1 つはネバダ）
参考例 3：住宅地の更地から開発用地への交換
交換前物件
o 空き地（都市近郊）
o 売却価格：$600,000
交換後物件
o 開発用の小規模集合住宅用地（建築プラン付き）：$650,000
結果
o 再開発や集合住宅事業へのステップアップ
o 開発後の売却や賃貸により収益化を見込む
【1031 Exchange にはルールがあります】
- 投資用不動産に限定されます
自宅や別荘などの個人利用物件ではなく、事業・投資目的の不動産であること。 - 同種の資産であること（Like-Kind）
例えば、アパートから商業ビル、または空き地から住宅賃貸物件への交換も可能
（米国では不動産同士ならほぼすべて「同種」扱い）。 - 45 日以内の識別ルール
売却から45 日以内に交換対象となる不動産を特定しなければならない。 - 180 日以内の取得ルール
売却から180 日以内に新しい不動産を購入・取得しなければならない。 - 仲介業者の使用が必須
売却代金は直接受け取らず、第三者を通じて資金管理される必要がある。
Person Realty Inc（パーソン不動産）では、
日本語での不動産購入・売却・投資サポート、不動産リース/管理などを行っておりま
す。
小松 俊樹（Toshiki Komatsu）
カリフォルニア州 不動産ライセンスID：02260359
電話 : 213-500-5181
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