リサ・ブライアルズ
2026年の市場で「ただ売る」だけでは難しくなっている理由
こんにちは。
南カリフォルニアで不動産売買・投資物件・リース業務を行っております、リサ・ブライアルズ（Lisa Briles）です。
最近、売主様からこのようなご相談を多くいただきます。
「今、家を売るべきでしょうか？」
「金利が高い今でも買主（Buyer)はいますか？」
「今の市場でも高く売れるのでしょうか？」
「リモデルしてから売った方がいいですか？」
「火災保険問題は売却に影響しますか？」
2026年の南カリフォルニア不動産市場は、以前のように、
「とりあえず市場に出せば高く売れる」
という時代ではなくなってきています。
現在の市場では、
・高金利
・Buyerの慎重化
・火災保険問題
・Inspection（建物検査）問題
・Permit（建築許可）問題
・建築費高騰
・エリアごとの価格差
・在庫数増加
などの影響もあり、Buyer側も以前より慎重に比較検討するようになっています。
特に南カリフォルニアは、エリアによって市場の動きが大きく異なります。
たとえば、
・Los Angeles
・Santa Monica
・Brentwood
・West LA
・South Bay
・Pasadena
・Glendale
・Orange County
・Irvine
・San Diego County
など、それぞれBuyer（買主）層・価格帯・需要・保険リスク・学区需要が異なります。
そのため、ただMLSに掲載するだけではなく、その物件に合った売却戦略がとても重要になります。
1. 最初の価格設定が、売却結果を大きく左右します
現在の市場で一番多い失敗は、
「最初に高く出しすぎてしまうこと」です。
もちろん、売主様としては、
「少しでも高く売りたい」
というお気持ちは当然です。
しかし現在のBuyer（買主）は、非常に多くの情報を見ています。
特に南カリフォルニアの人気エリアでは、Buyerもエージェントを通して毎日MLSを確認したり、自分でZillowなどを見たりしながら、相場をかなり細かく把握しています。
たとえば、
・Santa Monica
・Brentwood
・West LA
・South Bay
・Irvine
・Pasadena
・Glendale
・Manhattan Beach
・Torrance
などの人気エリアでは、価格に敏感なBuyer（買主）が多く、相場から大きくズレた物件はすぐに見抜かれてしまいます。
特に大切なのは、最初の2週間です。
この期間に、
・内見数
・問い合わせ数
・オンライン閲覧数
が弱い場合、
「価格が高いのでは？」
「何か問題があるのでは？」
「Inspectionで問題が出るのでは？」
「Sellerが強気すぎるのでは？」
と見られやすくなります。
一度「売れ残り感」が出てしまうと、
値下げ
↓
市場滞在期間が長くなる
↓
Buyerがさらに警戒する
↓
さらに値下げ
という悪循環になるケースもあります。
実際には、最初から少し戦略的な価格設定をすることで競争が起き、結果的に高く売れることも多くあります。
2. 写真・動画・第一印象でほぼ決まる時代です
現在のBuyer（買主）の多くは、最初にオンラインで物件を見ます。
つまり、Buyerが最初に見るのは、実際の家ではなく「写真」です。
ここで非常に重要なのが、
「最初の5秒」
です。
たとえば、
・暗い室内写真
・スマホのみで撮影した写真
・片付いていない室内
・家具配置が悪い
・古く見える写真
だけで、Buyer（買主）は次の物件へ進んでしまいます。
逆に、
・自然光を活かした撮影
・整理された空間
・Staging（ステージング／モデルルームのように魅力的に見せる演出）
・高品質なプロ写真
・Drone映像
・動画ツアー
・Twilight撮影
などによって、同じ家でも印象は大きく変わります。
特に高価格帯や海外Buyer、日本人Buyer向けの物件では、オンライン上での第一印象がとても重要です。
南カリフォルニアでは、現地に来る前に写真・動画・地図・学区・周辺環境を細かく確認するBuyerが増えています。
そのため、オンライン上で魅力的に見えない物件は、内見対象から外れてしまう可能性があります。
3. 「どこまで修理・リモデルするか」は慎重な判断が必要です
売却前によくいただくご質問が、
「全部リモデルした方が高く売れますか？」
というものです。
実は、必ずしもそうとは限りません。
重要なのは、
・エリア
・価格帯
・Buyer層
・費用対効果
・市場状況
です。たとえば、
・ペイント
・照明交換
・簡単なLandscaping（庭や外構の手入れ）
・クリーニング
・Staging（ステージング）
だけでも、印象が大きく変わるケースがあります。
一方で、数十万ドルかけてフルリモデルしても、その費用を回収できないケースもあります。
特に最近は、
・建築費高騰
・Permit遅延
・工事期間長期化
・材料費上昇
などもあり、「どこまでやるべきか」の判断が非常に重要です。
Buyer（買主）が気にするポイントは、必ずしも豪華さだけではありません。
むしろ最近は、
・Roof（屋根の状態）
・Electrical（電気配線・電気設備）
・Plumbing（給排水設備・配管）
・Foundation（建物の基礎部分）
・Drainage（排水設備・敷地の水はけ）
・Fire Insurance（火災保険の加入状況・保険料）
などの「見えない安心感」を重視するBuyerも増えています。
そのため、売却前に何を直すべきか、何はそのままで良いか、費用対効果を見ながら判断することが大切です。
4. Fire Insurance・Permit・Inspection（火災保険、建築許可、建物検査）問題は、今後さらに重要になります
2026年の南カリフォルニア市場で、Buyerが以前よりかなり気にしているのが、
・Fire Insurance（火災保険の加入可否・保険料）
・Permit（建築許可・増改築の許可状況）
・Roof（屋根の状態）
・Sewer（下水管・排水管の状態）
・Electrical（電気設備・配線）
・Foundation（建物の基礎部分）
・Balcony Inspection（SB721）（バルコニー安全点検の実施状況）
・Soft Story（耐震補強が必要な1階駐車場型建物）
・Drainage（排水設備・敷地の水はけ）
などです。
特に、
・古い物件
・投資物件
・Multifamily（アパート・複数世帯住宅）
・Hillside Property（丘陵地・傾斜地の住宅）
・Fire Zoneに近い物件
では、Buyer（買主）がかなり慎重になっています。
最近では、「保険に入れない」「保険料が高すぎる」「保険会社から更新拒否された」
という問題も増えています。
また、売却直前に、
・未許可工事
・違法増築
・Balcony問題
・配管問題
・Roof問題
などが見つかるケースもあります。
そのため、売却前に、
・Permit確認
・修理履歴整理
・Inspection準備
・Disclosure整理
をしておくことで、Escrowがかなりスムーズになります。
特に投資物件では、
・SB721
・Rent Control
・Tenant状況
・Utility状況
・Lease内容
などもBuyer（買主）が重視します。
5. 「誰に売るか」で結果は大きく変わります
南カリフォルニアは、エリアによってBuyer層が大きく異なります。
たとえば、
・日本人Buyer
・海外投資家
・高所得Tech層
・ファミリー層
・投資家
・高級住宅Buyer
・駐在員ファミリー
・Cash Buyer
など、求めているものが違います。
つまり、物件によって、
「誰にどう見せるか」が非常に重要になります。
たとえば、
・投資家向け
・ファミリー向け
・高級住宅向け
・海外Buyer向け
・日本人Buyer向け
では、写真・広告・説明内容も変わります。
私は、日本語・英語両方での対応に加え、日本人のお客様や海外Buyer対応も行っております。
また、賃貸運営や投資物件の経験もあるため、単に「売りに出す」だけではなく、
「市場でどう見えるか」
「どのBuyer層に響くか」
「どのように見せると強いか」
を意識してマーケティングを行っています。
■ 専門用語について
この記事の中で使用している専門用語を簡単にご説明いたします。
Staging（ステージング）
家具やインテリアを配置し、モデルルームのように魅力的に見せる販売手法です。購入希望者が実際の生活をイメージしやすくなり、売却活動に効果的です。
SB721（バルコニー点検法）
カリフォルニア州で定められた法律で、一定のアパートやコンドミニアムのバルコニーや外部通路などについて、安全点検を義務付けるものです。投資物件やマルチファミリー物件では重要な確認事項となります。
Soft Story（ソフトストーリー）
1階部分が駐車場などで壁が少なく、地震時に弱くなりやすい建物構造を指します。ロサンゼルス市では耐震補強工事が義務付けられているケースもあります。
Permit（パーミット）
市や郡から取得する建築許可のことです。増築や大規模リモデルが適切な許可を取得して行われているかを確認することは、売却時に非常に重要です。
Disclosure（ディスクロージャー）
売主が把握している物件の不具合や修理履歴、その他重要事項を開示する書類です。
Escrow（エスクロー）
売買契約成立後から所有権移転までの手続きを第三者機関が管理する仕組みです。
Rent Control（家賃規制）
州や市の条例により、家賃の値上げ幅や立ち退き条件などが制限される制度です。投資物件や賃貸物件を売却する際には、買主が重要視するポイントの一つです。
■まとめとご相談について
2026年の南カリフォルニア不動産市場では、単にMLSに掲載するだけでは十分ではありません。
適切な価格設定、魅力的な写真や動画、事前の修理・書類準備、そして物件に合った買主（Buyer）層へのマーケティングによって、売却結果は大きく変わります。
特に現在は、高金利や火災保険の問題、建築費の上昇などにより、買主側もこれまで以上に慎重になっています。そのため、売却前の準備や販売戦略が以前にも増して重要になっています。
売却をご検討中の方は、まず現在の市場価値や売却戦略について相談されることをお勧めいたします。
物件ごとに最適な販売方法は異なりますので、一緒に最善の方法を考えていきましょう。
【お問い合わせ】
南カリフォルニアで不動産の売却をご検討中の方、また投資物件の購入や賃貸運営についてご相談をご希望の方は、お気軽にお問い合わせください。
現在の市場動向や物件ごとの特徴を踏まえながら、最適な売却・購入戦略をご提案いたします。
Lisa Briles（リサ・ブライアルズ）
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