はじめに
先日、日本でアメリカに家賃収入を目的とした投資物件をお持ちのお客さまとお話していた際、不動産を購入した時の日本の不動産会社に任せっきりでアメリカでちゃんと納税が出来ているか一度も聞いたことがないので、不安になったので調べて欲しいと相談を受けました。
もちろん、いろいろな会社がアメリカの不動産を紹介されていますし、所有している個人の方がどれくらい納税義務を遵守しているかは千差万別ですが、納税義務を怠ると、日本同様に最悪物件を差し押さえるリスクがあります。私は不動産エージェントですので、法律や税務についてアドバイス出来る権利はありません。あくまでもIRS（日本の国税庁）のガイドラインをできるだけ忠実に私の個人的な和文抄訳で紹介致します。内容の真贋については、原文を優先して必要に応じて専門家にご相談ください。皆様のお悩みの部分の一助になればと思います。
アメリカの確定申告
アメリカの確定申告は日本と同様、1月～12月分を翌年に申告します。日本の場合は締め切りが翌年の3月15日ですが、アメリカの場合は、連邦だけの申告の場合は、翌年6月15日、州の申告がある場合は翌年4月15日と、どこに物件をもっているかで締め切り日が異なります。
日本の申告では医療費の領収書、経費の領収書などを集計し、確定申告をしますが、アメリカも考え方は一緒です。所有する物件維持にかかる必要経費があれば、控除の対象になる可能性があります。きちんと領収書を管理し、何のために使ったかをきちんと記録しておくことが重要です。
一般規定 (General Rule)
一般に、非居住外国人が所有する米国内の不動産からの所得は、米国の商取引または事業と実質的に関連していない場合、30％（またはそれ以下の租税条約）の税率で課税されます。詳しくは固定的、確定的、年間または定期的(FDAP)所得を参照して下さい。
特別選択 (Special Election)
非居住者である外国人が所得を得るために所有または所有している米国内の不動産からの所得がある場合、その非居住者は内国歳入法第871条(d)に基づき、米国内の不動産からの全ての所得を米国内の取引または事業と実質的に関連した所得として扱うことを選択することができます。この選択は、米国内に所在し、所得を得るために保有されている不動産からの全ての所得と、その不動産の持分からの全ての所得に適用されます。
これには、賃料、鉱山、油井、ガス井、その他の天然資源からの使用料が含まれます。また、不動産の売却や交換による利益、経済的利益を保持する木材、石炭、国内鉄鉱石の売却や交換による利益も含まれます。
非居住者である外国人がこの選択をできるのは、非居住者である外国人の米国での事業やビジネスに関連していない不動産所得に限られます。
非居住者である外国人がこの選択をした場合、非居住者である外国人は不動産所得に起因する控除を申請することができ、非居住者である外国人の不動産からの純所得は累進課税されます。
この選択により、米国で事業を行っていない非居住外国人は、その年に米国で事業を行っていたとはみなされません。
選択の方法
財務省規則1.871-10(d)(1)に規定されているように、非居住者である外国人は、選択した年の申告書または修正申告書に明細書を添付することにより、最初の選択を行います。申告書には以下の事項を記載します：
これらの選択は、非居住外国人が取り消さない限り、その後のすべての課税年度で有効です。
Form W-8ECI, Foreign Person’s Claim of Income Effectively Connected with the Conduct of a Trade or Business in U.S.は、IRC 871(d)の選択を行った最初の年、およびそれ以降の年において、非居住外国人が源泉徴収義務者に提出する必要があります。フォームW-8ECIを源泉徴収義務者に提出することにより、非居住者である外国人は、偽証罪に問われることを覚悟の上で、その賃貸料収入が米国の取引または事業と実質的に関連した収入であり、その賃貸料収入が非居住者である外国人の所得に含まれることを証明することになります。
この賃貸収入はIRSに提出する非居住者の所得税申告書に記載する必要があります。さらに、NRA非居住外国人は、IRC871(d)の選択 が有効であった場合、源泉徴収義務者に最新の有効な書式W-8 ECIを提出する必要があります。
取り消しについて
非居住者である外国人は、IRSの承認を得ることなく、選択した年とそれ以降の年について修正個人所得税申告書(Form 1040X)を提出することにより、選択を取り消すことができます。非居住者である外国人は、最初の申告書を提出した日から3年以内、または税金を支払った日から2年以内のいずれか遅い方の期間内にフォーム1040Xを提出しなければなりません。この期間が過ぎている場合、その年の選択を取り消すことはできません。
IRSの承認が得られた場合のみ、それ以降の課税年度について選択を取り消すことができます。IRSの承認を得る方法については、Regulation section 1.871-10(d)(2)を参照して下さい。
固定的、確定的、年次的または定期的（FDAP）所得とは
固定、確定、年次または定期（FDAP, Fixed, Determinable, Annual, Periodical (FDAP) ）所得とは、以下を除くすべての所得を指します
- 不動産または動産の売却益（マーケット・ディスカウントおよびオプション・プレミアムを含むが、オリジナル・イシュー・ディスカウントは含まない）
- 非課税地方債の利子や適格奨学金収入など、所得の所有者の米国または外国の地位に関係なく、総所得から除外される所得項目
「固定」というのは、所得が確定しているのは、前もって金額がわかっている場合です。「確定」は、支払われる金額を計算する根拠がある場合です。随時支払われる場合は、定期的な収入となります。毎年または一定期間ごとに支払われる必要はありません。所得は、支払いが行われる期間の長短があっても、決定可能または定期的であり得ます。
実質的関連所得（ECI）でないFDAP所得の税務処理
米国源泉からのFDAP所得または利益には30%（またはそれ以下の租税条約による）税率が適用されますが、米国の取引または事業と実質的に関連していない場合に限ります。30%（またはそれより低い租税条約税率）が適用されるのは、米国源泉の固定的または確定的な、年間または定期的な利得、利益、または所得の総額です。FDAP所得に対する控除や相殺は認められません。
以下の項目はFDAP所得の例です。実質的関連所得（ECI, Effectively Connected Income ）とは、事業所得を指します。
- 個人的なサービスに対する報酬（コミッションや公演収入など）
- 配当金
- 利息
- 発行時割引
- 年金および年金
- 扶養手当
- 不動産売却益以外の賃料などの不動産所得
- ロイヤルティ
- 奨学金およびフェローシップ
- その他の助成金、賞金、賞品
- 毎月支払われる販売手数料
- 単一の取引に対して支払われる手数料
- 非居住外国人の受益者に現在分配されなければならない、または課税年度中に支払われた、または入金された、FDAP所得である遺産または信託の分配可能純利益
- パートナーシップからの分配でFDAP所得に該当するもの、または実際には分配されないが外国人パートナーの総所得に含まれるもの
- 非居住者である外国人の貸主が借主に支払う、または借主のために支払う税金、住宅ローン利息、保険料
- 米国内で展示された絵に対して非居住外国人アーティストに授与された賞金
- 非居住者である外国人ボクサーに支払われる、米国内での試合に対する賞金
- 米国内のゴルフトーナメントで非居住外国人のプロゴルファーに贈られる賞金
- 非居住者である外国人エンターテイナーが公演の権利を持つ場合、米国内のパーティーへの支払い
一般に、外国人が米国内で貿易や事業を行う場合、その貿易や事業の遂行に関連する 米国内の源泉からの所得は全て Effectively Connected Income (ECI) とみなされます。これは、その所得と米国内で行われている貿易や事業との間に、その課税年度中 の関連性があるか否かに関わらず適用されます。一般的に、その課税年度に受け取った所得をECIとして扱うためには、その課税年度中に取引または事業に従事していなければなりません。
通常、米国内で個人的な役務の提供を行なえば、米国の商 業または事業に従事しているとみなされます。米国で商売や事業に従事しているかどうかは、その活動の性質によっ て異なります。ECIは控除が認められ、租税条約に基づく累進税率ま たはそれ以下の税率で課税されます。
以下は、米国で営業または事業を行っているかどうかの判断に役立 ちます。
ある種の固定的、確定的、年次的、定期的（FDAP）所得がECI所得として扱われるのは、以下の理由によります：
- 特定の内国歳入法（Internal Revenue Code）の条文がその所得をECIとして扱うことを要求している場合
- 特定の内国歳入法では、その所得をECIとして扱う選択が認められています。
- ある種の投資所得は、以下の2つのテストに合格した場合、ECIとして扱われます。
- 資産使用テスト（Asset-Use Test） – その所得は、米国の商取引または事業の遂行に使用される、または使用するために保有される米国資産に関連するものでなければなりません。
- 事業活動テスト（Business Activities Test） – 米国内で行われる事業活動が、所得を実現する上で重要な要素であること。
- 限られた状況下では、ある種の外国源泉所得は、実質的に米国内の取引または事業と関連しているものとして扱われることがあります。Publication 519, U.S. Tax Guide for Aliens を参照して下さい。
通常、次のような所得は、米国での取引または事業と関連しているとみなされ、 Effectively Connected Income (ECI) として申告をしなければいけません。
「F」「J」「M」「Q」ビザの非移民として一時的に米国に滞在している場合、米国内で貿易または事業に従事しているとみなされます「F」「J」「M」または「Q」のステータスの非移民が受け取った米国源泉の奨学金または奨学金の課税対象部分は、米国内の事業またはビジネスに実質的に関連しているものとして扱われます。
課税年度中、米国内で貿易または事業に従事しているパートナーシップのメンバーである場合、米国内で貿易または事業に従事しているとみなされます。
通常、米国内で個人的な役務の提供を行う場合は、米国内で営業または事業に従事しているとみなされます。米国内でサービス、製品、商品を販売する事業を所有し運営している場合、一定の例外を除き、米国内で貿易または事業に従事しているとみなされます。
例えば、米国内または外国で購入した棚卸資産の米国内での売却益は、実質的に関連した取引または事業所得となります。米国の不動産所有権（資本資産であるか否かを問わない）の売却または交換による損益は、米国内で取引または事業に従事しているものとして課税されます。
その利得または損失は、その取引または事業と実質的に関連しているものとして処理しなければなりません。不動産の賃貸による所得は、納税者がECIとして扱うことを選択した場合、ECIとして扱うことができます。
課税年度中に受け取る所得で、米国内での取引または事業と実質的に関連しているものには、許容される控除を差し引いた後、米国市民および居住外国人に適用される累進税率が適用されます。一般的に、実質的に関連性のある所得を受け取ることができるのは、その課税年度中に米国内で取引または事業に従事している非居住外国人である場合に限られます。
ただし、他の課税年度において、財産の売買や交換、役務の提供、その他 の取引によって得た所得は、その取引や役務の提供が行われた年に実質的に関連性があった場合 には、その年に実質的に関連性があったものとして扱われます。
社会保障給付金(Social Security Benefits)
米国源泉のFDAP所得には、米国の社会保障給付金（および第1段階鉄道退職給付金の社会保障相当部分）の85％が含まれます。この所得は、いくつかの租税条約により免除されています。米国の社会保障給付金を非課税とする租税条約の一覧は、Publication 901, U.S. Tax TreatiesのTable 1を参照してください。
キャピタルゲイン
外国人がその課税年度中に米国に 183 日以上滞在し、かつ非居住外国人である場合、その外国人 の資本資産の売却または交換による純益は、30%（またはそれ以下の税率）の税率で課税されます。30%（またはそれより低い租税条約）税率では、純益は外国人個人の米国源泉からのキャピタルゲインの超過額が外国人個人の米国源泉からのキャピタルロスの超過額を上回ります。
この規定は、外国人個人が米国に滞在していない間に行われた取引であっても適用されます。上記の 183 日間テストは、実質的存在テストで使用される 183 日間テストとは異なります。詳細については、「外国政府の非居住外国人学生、奨学生および職員のキャピタルゲインの課税」を参照してください。
非居住外国人である外国人が、その課税年度中に米国に滞在した日数が183日未満であった場合、以下のような利益を除き、キャピタルゲインに対して課税されることはありません：
- 課税年度中に米国内での取引または事業と実質的に関連していた利益
- 経済的利益を留保した木材、石炭、国内鉄鉱石の処分益
- 特許権、著作権、および類似の財産の売却または交換から受け取る特定の偶発的支払いに係る利益
- 特許に対するすべての実質的権利または未分割持分の譲渡益
- 発行時割引債務の売却または交換による利益
多くの租税条約には、キャピタルゲインに対する課税を減免する規定があります。
課税されるキャピタルゲイン
これらの規則は、米国内の源泉から生じるキャピタルゲインおよびキャピタルロスのうち、米国内の取引または事業と実質的に関連していないものにのみ適用されます。この規則は、米国内で貿易や事業に従事している場合にも適用されます。これらの規則は、FIRPTA源泉徴収を参照した米国不動産持分の売却や交換、または米国内での取引や事業と実質的に関連している財産の売却には適用されません。
損益の申告
非居住外国人である外国人個人は、米国内の取引または事業と関連していない資本資産の売却または交換による損益を、米国非居住外国人所得税申告書（Form 1040-NR）のSchedule NEC, Tax on Income Not Effectively Connected with a U.S. Trade or BusinessPDFで申告します。
米国での取引または事業に関連する資本資産（不動産を含む）の売却または交換による損益は、別個の Form 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets に記入し、Schedule D (Form 1040), Capital Gains and Losses およびForm 1040-NR の 1 ページにまとめて申告します。
Form 8949 と Schedule D を Form 1040-NR に添付してください。
分割払い
所得は、分割払いであっても、一括払いであっても、FDAPの所得となります。例えば、5,000ドルのロイヤリティ収入は、500ドルずつ10回に分けて支払われた場合でも、5,000ドルを一括で支払われた場合でも、FDAP所得となります。
保険収益
被保険者である非居住外国人が生命保険契約の解約時または満期時に米国源泉から得た所得はFDAP所得となります。保険金は、保険契約の費用を上回る限り所得となります。ただし、末期または慢性疾患の人が死亡する前に生命保険契約に基づいて受け取る一定の支払い（加速死亡保険金）は、課税されない場合があります。
この規定は、死亡保険契約の死亡保険金の一部を死亡保険金支払者に売却または譲渡した場合に受け取る一定の金額にも適用されます。詳細は、Publication 525「課税所得と非課税所得」を参照してください。
競馬賞金
競馬の賞金はFDAP所得となり、競馬場経営者は、非居住外国人の競走馬の馬主に支払われる賞金について、その馬主がその課税年度中に米国内の他のレースに出走していない、または出走するつもりがないという明確な情報がない場合、フォームW-8 BEN「米国源泉徴収および申告のための実質的所有者の外国人資格証明書（個人）」と共に提出された明細書から30％を源泉徴収しなければなりません。
入手可能な情報により、競走馬の所有者が課税年度中に米国内の他のレースに出走していたことが判明した場合、その年に提出された明細書およびW-8BENフォームは無効となります。この場合、馬主は源泉徴収義務者にW-8 ECI（外国人が米国での取引または事業と実質的に関連していると主張する証明書）を提出し、この証明書により馬主の所得が米国での取引または事業と実質的に関連しており、その所得が馬主の総所得に含まれることが証明されれば、馬主に対する30%の源泉徴収が免除されます。
競業避止義務
競業避止義務の対価として受け取る支払いはFDAP所得となります。その源泉は、約束者がその権利を放棄した場所です。非居住外国人が米国内で競業避止を約束した場合に支払われる金額は源泉徴収の対象となります。
サインオン
サッカー選手やホッケー選手などのプロスポーツ選手が、他のチームがその選手と交渉することを阻止し、その選手が他のチームと交渉することを阻止する効果を持つ「サインオン」に対して支払われる報酬は、競業避止義務に対する報酬です。ソースは、プレーする権利を放棄する場所です。リーグが外国チームと米国チームの両方から構成されている場合、契約料は、一部が米国内、一部が米国外から支払われます。米国の源泉から支払われる部分は源泉徴収の対象となります。報酬の配分に合理的な根拠がない場合は、サインオン料全額が米国からの所得となり、源泉徴収の対象となります。
さいごに
これらが、IRSのウェブサイトの中で「非居住外国人-米国内の不動産」および「実質的関連所得」という項目に記載されている事柄になります。日本でも税金については、なんとなくわかった気になっていたり、税理士さんにお任せしていたりで、国税庁のウェブサイトを熟読している人は中々いないと思います。
皆さまがアメリカの不動産にまつわる税金の仕組みをざっくりと知る一助になればと思います。繰り返しになりますが、我々は不動産エージェントですので、法律や税務についてアドバイス出来る権利はありません。あくまでもIRS（日本の国税庁）のウェブサイトに記載してあるガイドラインを個人的な和文抄訳で紹介いたしました。
内容の真贋については、原文を優先して必要に応じて専門家にご相談いただく事をお勧め致します。これらの記述は2023年7月10日時点の内容になります。
南カリフォルニアで不動産投資物件をお持ちで、管理会社や納税について心配な方、私どもは公認会計士ではありませんので、納税のコンサルテーションや代理は出来ませんが、出来る範囲で今の状況把握と適切な対処方法の相談に乗ることはできます。お気軽に「こちら」からお問い合わせください。
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この記事はIRSウェブサイトを元に、筆者が和文抄訳し加筆修正を加えたものです。内容の真贋については原文を正として取り扱いください。https://www.irs.gov
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