今がチャンス!アメリカでアパート投資をしませんか!

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《日本の不動産投資との違い》
日本ではアパート投資をする場合、消費財としての建物評価は下がるのみ、売却時の土地だけの予想価格を念頭に、表面利回り(=年間の家賃収入÷買い付け価格)を基準に投資を判断します。
20年も経た古い木造アパートではテナントが嫌う、転売が困難、これ以上の減価償却、節税メリットもがない、将来の値上がり期待が持てない、との理由で敬遠されます。

アメリカでは20年~30年を経た中古アパートであっても、メインテナンスさへ良ければ、将来の売買価格が上昇(キャピタルゲイン)どんなに古い建物でも減価償却(家賃収入と相殺することができる)も可能です。
値上がり後に売却益がでて課税が心配なら、代替不動産にそっくり再投資をして課税回避、先送りができる1031 Exchange税優遇制度を利用します。
値上がり資産の売却と1031 Exchange交換を続けている限り、永遠にキャピタルゲイン課税を先延ばし回避できるわけです。

もし、この投資家が他界しても、相続人はその時の市場価格で相続することになるので、例えば70万ドルの投資アパートが300万ドルの大規模アパートに変換されて相続しても、結果として、キャピタルゲイン課税は消滅します。
また、その時点で、相続人がその評価額のまま売却したとしても、初期投資額70万ドルとの差益に相当するキャピタルゲイン課税、また売却所得税もいっさい掛かりません。

これは一例ですが、アメリカには不動産所有にかかる各種の税優遇制度が沢山あります。
アメリカ億万長者の大半が不動産投資を活用して誕生している背景がここにあります。
メジャーで活躍する日本人選手達も、他のアメリカ人プレーヤーに倣って渡米初期から節税・資産形成のために不動産投資を積極的に実践しています。

いつまでも日本型不動産投資利回りだけを追っていては思ったほど資産形成はできません。
《人口増加により上昇するカリフォルニアの住宅価格》

ここにアメリカの住宅価格の推移についての統計があります。

1972年~2005年までの全米の平均住宅価格は毎年6.5%上昇、直近10年でみると88.5%も上昇しました。
カリフォルニアでは
1972年当時の平均住宅価格$26,00037年たった今日ではなんと$588,970に上昇、20倍以上の上昇です。

そのため全米にサブプライム(低所得者=本来であれば住宅購入は困難)貧困層向けの住宅ローンが、この先の担保物件値上がりを見越して、大量に発生し、連鎖して新築住宅建設ラッシュ、価格のバブル現象が起こり、市場原理は壊れ、昨年の夏から金融不安、そして今日の金融危機が到来したわけです。

全米一人口が多いカリフォルニアではメキシコからの大量移民の流入に加えて、911テロ、ハリケーン災害などで他州からの急な人口移動の影響もあって、レント人口が75%をも占めるロサンゼルス郡では、貸家アパートが慢性的に不足し、深刻な住宅問題に見舞われています。この人口増加は、鳥取県(人口60万人)が毎年ごと増加しているわけです。(2006年度国勢調査でカリフォルニア州への人口流入は774,198人)

昨今のサブプライムローンの破綻で、住居から追い出された人々もアパートに流入していますので、ますますアパート、賃貸物件の数が不足、レント価格が上昇してきています。

賃貸収益=アパートの価格 ですので、こうして投資用のアパートは確実に値上がりし続けます。
減価償却を最大限活用できる当初の4~5年期間のキャッシュフローさえ押さえておけば、節税、あとは不動産価格の上昇分だけの利益を得ることが可能です。

値上がりしたアパートを売りたい時、売価益に生じるキャピタルゲイン課税(連邦税15%+州税9.3%)を払いたくなければ1031 Exchange税優遇制度を利用して、代替物件の購入を繰り返すことによって、永遠にキャピタルゲイン課税の回避、先送りすることができます。

日本人には考えられない、日本に居ては有り得ない不動産投資です。

まるで不動産で資産形成とリタイヤメントを奨励するかのような税優遇制度、タックッスシェルターがここアメリカには沢山有ります。

《税金対策には LLC法人の設立が最適です》

アパート、ビル投資の場合、それぞれの物件を会社組織LLC(リミティッドライアビリティカンパニー有限会社)が所有するのが一般的です。
一般法人と違って法人税が発生しません。
投資家がLLCから配当を受け取った時のみ、投資家個人に納税義務が発生します。
レントからの収入(配当)を受けても、長期にわたる減価償却、ローンの利息、その他費用などが投資家個人のタックスリターンから免除されますので、アメリカでの節税も可能です。
ローン利息支払い控除についても、アメリカでは建物及び土地価格を含めた借り入れローンに対して生じる利子払い総額が控除の対象になります。
更に、日本とは反対で、一般に、アメリカでは購入価格の約80%相当が建物の課税評価額となりますので、どんなに古い木造建築であっても(但し、メインテナンスは良好)、物件購入時をスタートとして27.5年間、商業ビルなら39年間の減価償却控除が認められています。
つまりアメリカの税法では、100万ドルで購入したアパート価格の80% ÷27.5年=$29,090が毎年のタックスリターンから控除できます。円換算に置き換えてみますと、一億円で購入した中古アパートであっても、毎年の申告時には300万円もの減価償却費用が計上できます。
一般に、日本で海外の事業所得として合算申告する際には、日本の減価償却法が適応されます。               
中古物件取得に関する現行の法令解釈によれば、 

【中古物件を取得して事業の用に供した場合には、その資産の耐用年数は、法定耐用年数ではなく、その事業の用に供した時以後の使用可能期間として見積もられる年数によることができます。また、使用可能期間の見積りが困難であるときは、次の簡便法により算定した年数によることができます】                 

即ち、

法定年数の全部を経過した場合  法定耐用年数 x 20

法定年数の一部を経過した場合  法定耐用年数 -(経過年数x80%)に準じて計算されますので、

アメリカで中古木造アパートを投資目的で購入した場合、法定耐用年数は(日本では築年数20年~22年までが限度でも)上記特例により最短で4年の減価償却が可能となりますので、米国事業(アパート投資)からの収益を合算、総合課税で申告される投資家、法人にとっては、日本国内の所得税との相殺が可能となり節税手法となり得ます。
勿論、アメリカで支払った税金については外国税控除の形で日本の税金から差し引くことで、日米での二重課税は回避されます。
 
(例その1) 給与所得者3000万円(税率50%)の会社役員がアメリカで中古木造アパートを6000万円で購入した場合
(*日本での節税効果を検証するため下記の数字だけに注目、不動産所得、ローン、必要経費などは除外します。)
(*個々の事情で税務処理判断が異なります。必らず日米の税法に精通した弁護士、公認会計士にご相談ください。)

  • 価格6000万円のうち(土地評価額2000万円、建物評価額4000万円)築1970
  • 耐用年数(木造)22年、経過年数 38年  日本での見積耐用年数は4年 (毎年の減価償却率0.25
  • 減価償却費 4000万円 X 0.25 = 1000万円

《アメリカ不動産購入前の所得税負担額》
3000万円 X 50% - 279.6万円 = 1220.4万円 (平成19年度所得税速算表より)
《アメリカ不動産購入後の所得税負担額》
  (3000万円 - 減価償却費用1000万円 )X 50% - 279万円 = 調整後所得税 721万円

*上記の例では、4年間で約2000万円もの(1220.4万-721万=499.4万x4)実質的節税が見込めます。

(例その2)給与所得者1500万円(税率33%)の会社員がアメリカで中古木造アパートを6000万で購入した場合
   《アメリカ不動産購入前の所得税負担額 》
1500万円 X 33% - 153.6万 = 296.4万円(平成19年度所得税速算表より)
         《アメリカ不動産購入後の所得税負担額 》     
1500万円 - 原価償却費用 1000万円 )X 20% -42.75万円 = 調整後所得税57.25万円 

*上記の例では、4年間で約1000万円もの {=(296.4– 57.25万)x 4 } 実質的節税が見込めます。
 
サブプライムローン問題で全米の住宅市況が低迷していますが、アパートなど賃貸物件には影響が見られていません。

むしろ、昨今の低金利、円高を追い風として、日米税制度の違い利用した節税、資産形成を目的とする日本からの多数のお客様が住宅不足がもっとも深刻なロスアンゼルス地域でのアパート、商業ビル(ショッピングセンター)へ、積極的な不動産投資を実践されておられます。

是非、お問い合わせください。最新の物件情報をお送りします。

Tosh Mukai            向井 敏三 CSFP     Click  here for more information about me